Addias, H&M, Deichmann und Co. bekamen die letzten Tage schlechte Presse – weil sie in Zeiten der Corona-Krise ihre Mietzahlungen für ihre Ladengeschäfte einstellten bzw. einstellen wollten. Damit machten sich die Konzerne nicht nur bei ihren Vermietern unbeliebt, sondern sammelten Minuspunkte in weiten Kreisen der Bevölkerung.
Der Hintergrund ihrer Handlungen war die Annahme, dass das „Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht“ eine zeitlich befristete Einstellung der Miete, ohne Konsequenzen zu befürchten zu müssen, möglich wäre. Dies sei aber ein Missverständnis des Gesetzes wie die Rechtsanwaltkanzlei Steinbock & Partner in Würzburg betont: „Auch während der Corona-Pandemie sind Wohnraummieter verpflichtet, die Miete fristgerecht zu zahlen. Bei Gewerberaummietern wird man dies ebenfalls annehmen müssen, da das Verwendungsrisiko für die Mietsache nach Ansicht des BGH (vgl. z. B. Urteil vom 21.09.2005, Az. XII ZR 66/03) grundsätzlich beim Mieter liegt. Das oben angesprochene Gesetz setzt dies wohl ebenfalls voraus, da es sowohl für Wohnraummieter, als auch Gewerberaummieter gilt“, wie Alexander Stegmann, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht unterstreicht.
Wer die Miete nicht oder nur zu Teilen bezahlt, gerät in Verzug und muss mit Verzugszinsen rechnen. Die Verzugszinsen können „je nach Konstellation 5 oder gar 9 Prozentpunkte über dem sog. Basiszinssatz“ liegen, erklärt der Fachmann. Das Gesetz der Bundesregierung zur Abmilderung möglicher Corona-Folgen besagt nur, dass säumige Mieter nicht alleine deshalb das Mietverhältnis fristlos oder innerhalb der Fristen gekündigt bekommen können. Wenn der Mieter glaubhaft machen kann, dass es einen Zusammenhang zwischen der Unterlassung der Mietzahlung und der Corona-Krise gibt (z. B. durch Vorlage einer Bankbescheinigung, einer Verdienstausfallbescheinigung des Arbeitgebers, mittels einer sog. Versicherung an Eides Statt). Im Übrigen bezieht sich diese Ausnahmeregelung nur auf Zeitraum vom 1. April bis 30 Juni 2020!
„Die Mieter haben, sofern die oben geschilderten Voraussetzungen vorliegen, Zeit, die Mieten aus dem genannten Zeitraum bis zum 30. Juni 2022 auszugleichen. Erfolgt die Nachzahlung bis dahin nicht oder nicht vollständig, kann der jeweilige Vermieter bei Vorliegen der entsprechenden gesetzlichen Voraussetzungen das Mietverhältnis dann auch wegen solcher Zahlungsrückstände fristlos oder mit der gesetzlichen Frist ordentlich kündigen, die aus der Zeit zwischen dem 1.4. bis 30.6.2020 stammen“, unterstreicht der Jurist.
Stegmann weist auch darauf hin, dass bei Gewerberaummietern eine Vertragsanpassung wegen sogenannter Störung der Geschäftsgrundlage – in Ausnahmefällen – möglich ist. „Diese Möglichkeit ist allerdings an strenge Voraussetzungen geknüpft, zumal ein Gewerberaummieter, nach Ansicht des BGH das Verwendungsrisiko für die Mietsache trägt. Ob sich Gewerberaummieter gegebenenfalls auf helfende Vereinbarungen im Mietvertrag berufen können, gilt es im Einzelfall zu prüfen“.
Mietkündigungen wegen früherer, also vor dem 1. April entstandenen, Mietrückstände sind weiterhin zulässig. Ebenso sind Kündigungen aus Eigenbedarf oder verhaltensbedingte Kündigungen statthaft.
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